賃貸シーズン到来しました。

部屋選びのポイント

こんにちは、共栄土地開発の加藤です。 皆様は賃貸物件を選択する際はどんなところを見て選択してますか?様々な条件を鑑み選択して来られる方に、初期費用と月々の賃料の関係をお話ししたいと思います。

■賃貸条件①

○賃料 50,000円(初回1ヶ月分 フリーレント)
○敷金 1ヶ月 (サービス)
○礼金 1ヶ月 (サービス)
○駐車料 3,000円/1台(1ヶ月サービス)
○共益費 3,000円(初回1ヶ月分サービス)
○管理料 1,500円(初回1ヶ月分サービス)
○保険料 18,000円/初回のみ
○仲介料 54,000円

■初回費用はサービス無しだと 229,500円
■サービス分 157,500円
■初回支払額 72,000円
■月々支払額 57,500円/月

■賃貸条件②

○賃料 51,000円
○敷金 1ヶ月
○礼金 1ヶ月
○駐車料 1台のみ賃料に含む
○共益費   0円
○管理料   0円
○保険料 18,000円/初回のみ
○仲介料 55,080円

■初回支払額 226,080円
■月々支払額  51,000円/月

さて、あなたはどちらの条件が宜しいですか?(間取や設備、築年数、外観等がほぼ同一な内容の場合)
それでは違った角度で見てみましょう!

賃貸条件①はサービスが多く初期費用がかからなく、賃料も賃貸条件②に比べると1,000円安い!

2年後の計算をしてみましょう。

賃貸条件① (50,000円+3,000円+3,000円+1,500円)×24ヶ月 = 1,380,000円
賃貸条件② (51,000円)×24ヶ月 = 122,400円
1,380,000円 - 122,400円 = 156,000円(差額)

賃貸条件①の初期費用サービス分 157,500円と、賃貸条件②で2年間住んだ差額 156,000円、
住んで2年で追いついてしまいます。3年間住んだら賃貸条件②の方がお得ですね。

土地・建物を売るとき

土地・建物を売るときに準備するもの及び調査内容

土地のみを売却する場合

①売主本人であることの証明書 ・・・・・・・・ 運転免許証・健康保険証、他

②権利証 ・・・・・・・・ 土地の権利証・道路持分等の権利証、他 ※相続したばかりで、登記が変更されて
              いない場合は遺産分割協議書

③登記簿謄本(法務局)

④地籍測量図(法務局)

⑤公図(法務局)

⑥測量図 ・・・・・・ 実測図・境界確定図・換地図(土地区画整理組合発行)

⑦公課証明書(市役所) ・・・・・ ※固定資産税・都市計画税がわかるもの。
                      (送付される固定資産税納税通知書など)

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書類の不備及び現況によっては、下記が必要となる場合があります。(不動産業者外、別途発注)

 

①測量図(境界杭が斜めになっていたり不明確な場合)・・・・・・・土地家屋調査士

②相続登記(相続したままで名義を変更していない場合等)・・・・・司法書士

③変更登記(所有者住所など)・・・・・・・・・・・・・・・・・司法書士

④権利証の紛失(再発行を要す場合)・・・・・・・・・・・・・・司法書士

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建物がある場合

①権利証

②登記簿謄本

③建築図(法務局)

④建築確認申請書 ・・・・・ 建築時の申請書(宮城県は土木事務所)

②検査済書(はがき) ・・・・・ 建築後の検査完了のはがき

③建築図面・竣工図書(平面図)・・・・・・建築・設備(電気・水道・下水)がわかるもの

④地盤調査記録簿

⑤保証証 ・・・・・・・・・・・・・・ 建物・設備の保証書

⑥増改築や防蟻処理等の記録

⑦耐震診断に関する記録 ・・・・・・・ 昭和56年以前の建築物の場合

⑧管理規約・使用細則 ・・・・・・・・・ マンションのみ

⑨その他建物に関する書類

 

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不動産業者が調査する内容

不動産業者が調査する内容については、現況によっては様々で、「売るよ!買うよ!はい契約!」と簡単に売買できない場合が有ります、内容によっては後のトラブルや、売り手、買い手の事情や売買価格にも影響が出る内容だったり、半永久的に売れない物件もございます。

 不動産を調査する項目は、多項目にわたり売主でさえ知りえない事まで詳しく調査致します。

一例(一部抜粋)

①権利関係 ②都市計画法 ③建築基準法 ④県・市条例 ⑤上下水道配管 ⑥地歴 ・・・・・・・・・・・・他

 

岩沼市 名取市 亘理町の人口

岩沼市 名取市 亘理町 の人口

4月30日現在で調査した人口です、人口の推移としては、岩沼市、名取市、亘理町の三市町村とも
前年度より、人口が増加しております。

岩沼市
男 21,630人
女 22,208人
計 43,938人(内外国人161人)
世帯数 16,671 世帯

名取市  男 36,975人
女 38,317人
計 75,292人(内外国人333人)
世帯数 28,182 世帯

亘理町  男 16,564人
女 17,367人
計 33,931人
世帯数 11,522 世帯

一戸建て

一戸建ての魅力

1、アパート(集合住宅)と一戸建ての違いは多々有りますが、一戸建てを探す多くのお客様の主点は、下記によるものです。

①音の問題

※理由としては乳幼児の泣き声で迷惑をかける、又、子供が歩くようになり、床をペタペタと歩く音で下階に迷惑がかかる等の相談が多いです。

②空間スペース、間取りの広さ

※子供の成長と共に家の間取り等にも変化が生じます、小学校に入学すると同時に勉強机のスペースも必要となり、スポーツクラブの備品等を置くスペース、又、寝室では、乳幼児の時は母親と同じ布団でも良かったが、成長により子供専用の布団スペースも要してきます。

※小学校高学年になる頃には、下駄箱の問題や、自転車等のスペースも要して、物が多くしかも大きな物と変化して行きます。

※男女の兄妹、姉弟では、プライバシーの問題で部屋が欲しいと言う問題が発生してきます。

③趣味(庭・土いじり)、一時的作業、開放感

※植栽、菜園、プランター、小さいお子様の遊び場、自転車、バイク等のスペース確保等、物が多い為利用できるスペースや外でちょっとした作業等をしたい。

(例)キャンプ時のテントを広げて干す場合や布団等を広げて干す場合

※建物と建物の間が狭くて、目線やプライバシーが気にかかる。

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冬場の対策

冬場の凍結

賃貸物件で冬場に起こり得る事故として、一番多い事故は凍結による給湯器のパンクです。
原因としては、冬場の出張や里帰り等で主電源のブレーカーを切ってしまい長期間留守にし、
凍結させてしまう事故が当社では年1~2件のペースで発生しております。

●事故例、 日中、気温が上がり知らないうちに、給湯器から多量の水がシューシューと音をたてて
漏れ出している、近隣からの連絡で駆けつけて見ると給湯器の中から水が・・・・
ヒーター線のランプが点いていない!、本人へ連絡すると「節電の為にブレーカーを落とした!」
ガス給湯器のメーカーやガス業者に見てもらうと、交換しないと無理ですとの回答!
当然のことながら、お風呂にも入れないしお湯が出ない、修理するのも時間がかかってしまい
冷たい水で生活してしまう。

●凍結防止策
賃貸借契約書での条項は、「凍結対策は入居者が行わなければならない」となっている。
確かに、節電は理解できるのだが、給湯器には凍結防止用のヒーター線や保温材が巻き
つけられている。
主電源を切ると、ヒーター線は機能しないので当然凍結してしまいます、又、震災時
や大雪等で停電が起こると凍結の心配をしなければなりません。
万一、長時間停電が発生した場合、機器から水抜をしなければなりませんが、なにげなく
ホテル感覚で入居していると、いざと言う時の寒冷時の対策はできなくなります。
ガス給湯器の仕組みを取り扱い説明書で知り得るとか、取説がなければガス業者や、管理業者
に聞いておくのも必要かと思います。

※ 給湯器価格(追焚き付き)  取り付け工事代込み 型式にもよるが 約 13万前後

現在の空室状況10/1

岩沼市 賃貸

現在、平成25年10月1日の賃貸物件空室状況  物件一覧については、こちら → http://www.e-oheya.jp/?bukken=%e8%b3%83%e8%b2%b8%e7%89%a9%e4%bb%b6%e4%b8%80%e8%a6%a7
当社では1Kの空室が多々目立ってきており、民間借り上げ住宅がさらに1年間延長され相変わらずファミリータイプが少ない状況であります。新築物件も数少ないですが、建ててるうちに被災者以外で転勤にて借り受ける入居者が増えている状況です。(秋の引越しシーズン)
今後、復興住宅が建ち並んできて、民間借り上げしている現入居者が退出すれば、特にファミリータイプの物件が空室化し増えるだろうと思われます。(来年5月以降)

 

自然災害

岩沼市内で貴方が借りている不動産(アパート、一戸建て、等)が自然災害に見舞われたら?

つい最近多発している自然災害(地震、津波、水害、竜巻、等)、異常気象なのか我々の生活を脅か
しております。
貴方の住まいが万一、災害に見舞われたら・・・賃貸借契約はどのようになるのかご説明致します。

1、自然災害の場合
賃貸借では、賃貸借物件が使用不可の場合解約となります。
使用不可とは、安全上若しくは退去せざる得ない工事等により、建築士や施工業者等が判断した場合
となります。
賃貸借物件が著しく傾いたり、危険建築物等に認定されたりすれば、当然のことながら入室はできま
せんので、賃貸借契約が解除となります。
修繕可能で入室可能な場合は、賃貸借契約は存続します。
※ 万一、地震で危険建築物と認定され賃貸借契約が解除された場合、家賃や引越し代、敷金等の預け
金はどうなるの?
家賃・・・・・入室できなくなった日から、日割りで返金となります。
引越し代・・・入居者の実費となります。
敷金・・・・・全額返金となります。

2、ちなみに岩沼での自然災害で主な災害は、
1941  7.23  水害 台風8号
1978 6.12 宮城県沖地震 マグニチュード 7.4
1986 8.5  水害 台風10号
1994 9.22 集中豪雨
2011 3.11 東日本大震災 マグニチュード 9.0

 

困った

三角の土地は不幸になるの?

三角の土地

よく一般で言われる、三角の土地はあまりよくない!「不幸が訪れる」などと言われがちだが、迷信なのか?本当なのか?色々と当社の契約書や他の取引等で調べて見ると・・・・・必ず不幸になった人はおりません。(笑)

三角土地=必ず不幸  はハッキリ言って迷信です。

三角の土地でも、家を建築する際には、坪、尺、軒で四角をベースに建築しているのが殆どですが、土地に合わせて建築する形が三角に切る建築は少ないようです。
間取りで三角に切れていたら確かに住みづらいです。書棚や箪笥とか、ベッド等が寄せられません、使用したとしても三角部分はどうしても単なるスペースか、三角で利用できるものでしか利用されているのが殆どです。
じゃ、どのように建てるのがベストかと言うと、三角の斜め部分は四角をベースに、階段型で間取りを構成し、三角間取りを作らない方法でうまく間取りを作ります。

三角土地

と、こんな感じで間取りを作成すれば、見た目、間取り共にGOODです。
※ 但し、欠点として屋根の構造が複雑になってしまいます。

事故による賃貸人の責任

事故による賃貸人の責任

ご入居した際に良く起こる事故の原因は、下記の通りです。
①洗濯機の排水ホース&取付不良による漏水
②ガス給湯器の凍結
③その他不慮による事故

例えば、2階に住んでいた入居者がボヤを起こし消防士が消火した場合、どのようになるのか?
当然、下階の住人は、放水した水により家財(じゅうたん、家具、家電、衣服、布団、靴)等が濡れて
しまいます、又、同様に自分の家財と大家さんの建物も濡れてしまいます。

住人の応答が無くカギがかかっている場合、ガラス窓や玄関のキーを壊して侵入します。
不動産屋や、管理業者に連絡している間に火は拡大していきます。

消火時は消防士は靴を脱いで侵入しません。・・・(笑)

こんな事故を起こすとどんな請求がくるのか?
①下階の住人から家財の損害を全部補償してくれ!
②家主から、1階と2階のクロス壁、床板、フロワー、断熱材、下地のボード、照明器具、配線、等
熱や水でふやけて使用できないし、カビや、コゲ臭、ススによる汚損等を補償してほしい!
となるわけです。

部屋を借りる時どうしたらいいの?

不動産 賃貸物件を借りるとき

Q、部屋を借りる場合どうしたらいいの?

A、ご入居の際の部屋探し

ステップ1、物件を探す!
部屋を探す場合、あらかじめ諸条件を考えておきましょう!家賃?駐車台数?入居日?通勤時間?部屋の
広さ?・・・・・・etc
又、物件を探す場合、使用目的や条件等を明確にお伝え下さい、物件によっては禁止事項等が有りますので、
必ずご相談の上お申込み下さい。

①一般以外の使用 (学習塾、社員寮、事務所、短期契約、未成年者の契約、等)
②禁止事項での使用 (ペットの飼育、楽器等の演奏、危険物等の持込、等)

ステップ2、契約費用は、いくらかかるの?
一例   家賃   30,000円/月
敷金    1ヶ月
礼金    1ヶ月
共益費  3,000円/月
駐車料  3,000円/月
入居日  平成23年8月15日(仮)

料金計算(23年8月15日入居、日割計算方法は1ヶ月分を30日で割った計算となります。)
前家賃  8月分  8/15~8/31(17日分) = 17,000円
敷金   1ヶ月 × 30,000円         = 30,000円
礼金   1ヶ月 × 30,000円         = 30,000円
共益費  8月分  8/15~8/31(17日分) = 1,700円
駐車料  8月分  8/15~8/31(17日分) = 1,700円
仲介手数料  1ヶ月分+消費税       = 31,500円
保険料  初回支払いのみ2年間有効    = 15,000円(コース選択A)
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合計                        126,900円

ステップ3、申込む場合どうしたらいいの?
気に入った部屋があれば次は、お早めにお申込みしましょう!
入居申込書の記入(店頭にて配布)
① 入居申込書に記入する場合、事実をありのままお書き下さい。万一、記述内容と相違することが判明した
場合、契約後でも解除となりうる場合がありますので正確にご記入下さい。
② ご確認の為、入居者本人や連帯保証人、勤務先等へご連絡する場合がございます。

ステップ4、入居の審査?
入居合否の連絡 (約1日~3日ほどで決定)
① 入居審査で適合とみなされても、お引越しの手続きは契約後もしくは、入居可能日から届出等を行って
下さい。
② 条件等や何らかの事由によっては、入居をお断りする場合がございます。又、お断りした内容につき
ましては、開示しない場合が有りますので、ご了承願います。